Longtemps décriées pour leurs problèmes de gestion et des charges exorbitantes, les résidences services pour seniors séduisent à nouveau locataires et investisseurs. Le leader du marché vient d’ouvrir sa première adresse parisienne.
La résidence senior est-elle en passe de redevenir une bonne idée? Il semblerait bien que oui, tant les investisseurs et les occupants commencent à revenir vers ce type de logement qu’ils avaient un temps fui comme la peste. Il est vrai que les statistiques vont dans ce sens. À en croire les projections de l’Insee, un tiers des Français aura plus de 60 ans en 2060. À ce moment-là, les plus de 85 ans seront près de 5 millions, contre 1,4 million actuellement.
Les besoins de logements adaptés pour les personnes âgées dépendantes mais aussi pour les seniors encore autonomes visés par les résidences services vont donc continuer à croître. D’autant plus que l’offre est déjà structurellement insuffisante. Et pour clarifier la situation juridique de ce type de résidences, une loi du 28 décembre 2015 a été adoptée pour rendre obligatoire une indication claire des services spécifiques pouvant être facturés de manière individuelle et ceux qui ne le sont pas. Par ailleurs, un conseil des résidents est instauré et le compte rendu de ses réunions sera fourni aux acheteurs et locataires potentiels.
Plus de 110 logements
Tout cela devrait permettre de rassurer des clients échaudés par des charges astronomiques quand bien même ils ne consommaient aucun service. Preuve de ce retour en grâce, le leader français du marché, Domitys, qui compte plus de 50 résidences à travers le pays poursuit son maillage du territoire. La société vient d’ailleurs d’ouvrir sa première adresse parisienne, dans le 14e arrondissement, où contrairement à son habitude elle n’a pas fait construire les lieux mais repris et transformé une résidence existante, propriété d’une filiale d’Allianz. Comme dans les autres résidences de l’enseigne, on trouve au-delà des appartements adaptés du studio au 3 pièces, un vaste restaurant, un bar, une (petite) salle de gym, un billard-coin bibliothèque, un salon de coiffure, etc. Seule manque à l’appel la piscine prisée pour les cours d’aquagym et qui n’a pas pu rentrer dans l’équation économique parisienne.
Et pourquoi donc ces résidences de nouvelle génération devraient-elles mieux fonctionner que les précédentes? «Il faut bien reconnaître que bon nombre de ces anciennes structures étaient gérées par de petites structures, souvent associatives et non professionnelles, estime Jean-Marie Fournet, PDG du groupe Aegide-Domitys. Nous sommes passés d’une gestion de centre de coûts à une gestion de centre de profits.» Concrètement, c’est son aptitude à faire payer aux clients des services optionnels qui permettent à Domitys et à d’autres d’être profitables sans plomber les finances des autres résidents. Et pour amortir les coûts fixes de personnels, il faut des résidences de grande taille: en moyenne 7500 m² pour plus de 110 logements (incluant quelques centaines de mètres carrés de parties communes).
Pas d’encadrement des loyers
Chez Domitys, on affiche un panier moyen de services par occupant de 850 euros par mois sachant que 75% des clients optent pour la demi-pension. Lorsqu’on y ajoute le loyer (dans la résidence de Paris, compter 1300 à 1400 euros, sachant que le logement moyen comporte 46 à 47 m²), le budget devient conséquent. D’autant que ce type de résidence n’est pas soumis à l’encadrement des loyers. «Cela reste moins cher au mètre carré qu’une résidence hôtelière ou étudiante», se défend Jean-Marie Fournet, estimant que ce type d’hébergement ne s’adresse pas à une niche fortunée mais aux «50% des retraités les plus favorisés».
Une chose est sûre: au-delà des clients et des particuliers, ce créneau intéresse désormais aussi les investisseurs institutionnels. Ce n’est pas un hasard si Allianz est allé chercher un spécialiste de la gestion des résidences seniors et d’autres nouveaux entrants comme la MACSF sont séduits par ce segment du marché ignoré jusque-là. Un marché qui offre de belles perspectives de rendements, reste à s’assurer que sur le long terme la clientèle visée restera solvable au vu des tarifs pratiqués.
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